Kúpa rodinného domu môže priniesť nepríjemné prekvapenie ešte počas vybavovania hypotéky. Znalecký posudok totiž nemusí ukázať iba hodnotu nehnuteľnosti. Znalec môže naraziť aj na rozdiel medzi tým, čo stojí na pozemku, a tým, čo zachytávajú dostupné dokumenty. Problém môže predstavovať napríklad prístavba, ktorú majiteľ v minulosti nezdokumentoval.
Ako uvýdza portál Teraz.sk, takáto nezrovnalosť môže ovplyvniť nielen samotnú kúpu, ale aj výšku hypotéky. Banka totiž potrebuje nehnuteľnosť, ktorú môže bez zásadných problémov prijať ako zabezpečenie úveru.
Téma získala na dôležitosti aj po 1. apríli 2025, keď začal platiť nový stavebný zákon s prísnejšími pravidlami pre nepovolené stavby.
Znalecký posudok môže ovplyvniť výšku hypotéky
Nie každá nezrovnalosť predstavuje rovnaký problém. Rozdiel môže vzniknúť napríklad pri menšom prístrešku, ale aj pri veľkej prístavbe, ktorá tvorí podstatnú časť obytnej plochy rodinného domu.
Konateľ a realitný expert Bosen Group Real Estate Michal Janči vysvetľuje, že banka pri financovaní neposudzuje iba cenu domu. Zaujíma ju tiež jeho právny a stavebný stav.
Problémová časť domu sa nemusí premietnuť do hodnoty, ktorú určí znalec. Výsledná hodnota zabezpečenia tak môže klesnúť a spolu s ňou aj suma, ktorú banka kupujúcemu požičia.
Banka môže zároveň požadovať, aby vlastník doplnil chýbajúce dokumenty alebo napravil zistené nedostatky. Pri závažnejšom probléme môže dospieť k záveru, že daný dom ako zábezpeku neprijme. Kupujúci potom potrebuje inú vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Bez nej sa môže cesta k hypotéke skončiť.
Dokumenty si skontrolujte skôr, než podpíšete zmluvu
Kupujúci by preto nemal preverovanie nehnuteľnosti odkladať na poslednú chvíľu. Rozdiel medzi skutočným stavom domu a dokumentáciou je vhodné riešiť ešte pred podpisom zmluvy, nie až po dokončení kúpy.
Pozornosť si zaslúži list vlastníctva, katastrálna mapa, stavebná dokumentácia či povolenia súvisiace so stavbou a jej neskoršími úpravami. Takáto kontrola môže ukázať, či majiteľ v minulosti pristaval ďalšiu časť domu alebo urobil inú stavebnú zmenu bez potrebných dokladov.
Po odhalení nezrovnalosti treba zistiť, či ju možno napraviť, čo si náprava vyžiada a koľko môže stáť. Dôležité je tiež vedieť, či problém ovplyvní znaleckú hodnotu a následné financovanie.
Predávajúci môže problém vyriešiť ešte pred predajom
Kontrola dokumentácie nie je dôležitá iba pre záujemcu o kúpu. Výhodu prináša aj majiteľovi, ktorý sa chystá dom predať. Keď nezrovnalosť odhalí vopred, môže ju začať riešiť ešte pred príchodom prvých záujemcov či znalca banky.
Pri niektorých starších stavbách zohráva úlohu prechodné obdobie, ktoré potrvá do 31. marca 2029. Týka sa starších stavieb zhotovených a užívaných bez povolenia alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025.
Podľa Jančiho by sa pri starších rodinných domoch mala kontrola právneho, stavebného a reálneho stavu postupne zaradiť medzi štandardné kroky pred predajom. Predávajúci tak môže predísť komplikáciám pri financovaní a kupujúci znižuje riziko, že po kúpe bude musieť riešiť nákladný problém, s ktorým pôvodne vôbec nepočítal.
