Ceny bytov v krajských mestách sa vlani posúvali nahor rýchlejšie, než mnohí čakali. Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj v ôsmich krajských mestách, sa za rok zvýšil o 11,7 %. Analytici pripisujú dynamiku najmä starším bytom. Tie vo viacerých mestách zdražovali svižnejšie než novšie jednotky. Na trh sa podľa nich pridali aj investori, ktorých povzbudila lepšia nálada a očakávania ďalšieho rastu.
Zároveň sa však ukázalo, že jeden príbeh pre celé Slovensko neexistuje. Kým v niektorých mestách ceny „vystrelili“, inde prišla korekcia po extrémnom skoku z roku 2024. Najvýraznejšie sa do štatistík zapísal východ krajiny, kde rast pokračoval aj po silnom roku 2024.
Dvojizbové byty: Trnava a Prešov udávali tempo, Žilina si vydýchla
V segmente starších dvojizbových bytov vidno najprudší medziročný nárast v Trnave a Prešove. Trnava pridala 23,6 %, Prešov 23,5 %. Výrazné tempo ukázali aj Banská Bystrica a Košice, obe s rastom 21,5 %. Realitná únia pritom upozorňuje, že východ rástol výrazne už v roku 2024. Košice vtedy pridali 15,0 % a Prešov 14,1 %. Aj preto sa Prešov v tejto kategórii posunul medzi najdrahšie krajské mestá.
Žilina išla opačným smerom. Pri starších dvojizbových bytoch klesla o 3,3 %. Analytici to berú ako prirodzené ochladenie po tom, ako ceny v roku 2024 narástli až o 28,6 %.
Pri novších dvojizbových bytoch zaujme najmä Trenčín s rastom 28,9 % a Košice s 19,6 %. V oboch mestách však rok predtým ceny rástli len mierne. Aj tu sa Žilina vrátila na zem, keď ceny novších dvojizbových bytov klesli o 9,0 % po prudkom raste 41,6 % v roku 2024.
Trojizbové byty: východ prekvapil skokom, Trenčín potiahol novšie byty
Pri starších trojizbových bytoch dominoval Prešov, kde ceny vyskočili o 32,1 %. Košice pridali 24,4 %. Zaujímavé je porovnanie s rokom 2024, keď sa ceny v oboch mestách menili len mierne. Trh tak ukázal, že vie zrýchliť aj po pokojnejšom období.
Pri novších trojizbových bytoch získal najvyššiu dynamiku Trenčín s rastom 22,0 %. V roku 2024 tam pritom ceny ešte mierne klesali. Prešov skončil v tejto kategórii tesne v mínuse a Žilina len v miernom pluse, pričom analytici hovoria skôr o spomalení po predchádzajúcom silnom roku.
V roku 2026 sa má meniť líder: viac priestoru majú novšie byty
Realitná únia predpokladá, že rast cien sa v tomto roku udrží, no tempo sa rozloží inak než vlani. V mestách, kde ceny rástli medziročne o desiatky percent, očakávajú výraznejšie spomalenie. Na východe môže realitný boom pokračovať aj ďalej.
Najdôležitejšia zmena však môže prísť v tom, čo bude ťahať trh. Kým vlani zdražovali staršie byty rýchlejšie než novšie, v roku 2026 už takýto rozdiel analytici nečakajú. Väčší potenciál rastu vidia pri novších bytoch. Pri dvojizbových jednotkách spomínajú najmä Prešov, pri trojizbových bytoch Nitru a Prešov.
Do hry stále vstupujú aj hypotéky. Realitná únia pripomína, že úrokové sadzby dlhodobo patria medzi najsilnejšie faktory, ktoré určujú dostupnosť bývania. Vlani však sadzby klesli len mierne, preto podľa analytikov vysvetľujú rast cien iba čiastočne. Priemerná sadzba pri fixáciách na jeden až päť rokov sa za 11 mesiacov znížila z 3,92 % na 3,41 %. Výrazné zmeny vo financovaní bývania analytici v roku 2026 neočakávajú.
