Investícia do zahraničnej nehnuteľnosti môže priniesť zaujímavé zhodnotenie aj vlastné miesto na oddych. Samotná kúpa však predstavuje iba začiatok. Po prevzatí nehnuteľnosti totiž môžu vzniknúť povinnosti, ktoré si veľa kupujúcich uvedomí až oveľa neskôr. Upozorňuje na to Slovenská komora daňových poradcov.
Daňové pravidlá sa líšia podľa krajiny, spôsobu využívania nehnuteľnosti aj postavenia jej majiteľa. Preto nestačí poznať iba miestne zákony. Slovenskí daňoví rezidenti musia myslieť aj na pravidlá platné na Slovensku.
Daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov Dagmar Bednáriková upozorňuje, že preverenie daňových povinností ešte pred podpisom zmluvy môže predísť zbytočným administratívnym problémom aj nečakaným výdavkom.
Prenájom apartmánu mení daňové povinnosti
Situácia sa často skomplikuje vo chvíli, keď vlastník začne nehnuteľnosť prenajímať. Mnohí si apartmán pri mori kupujú najskôr na vlastné využitie. Neskôr ho počas turistickej sezóny ponúkajú dovolenkárom.
Práve vtedy začínajú platiť pravidlá pre zdaňovanie príjmov z prenájmu. Príjmy z nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti zdaňujú prednostne v štáte, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza. Majiteľ preto často musí splniť miestne registračné povinnosti a podať tam daňové priznanie podľa tamojších zákonov.
Ako príklad odborníčka uvádza apartmán v Chorvátsku. Ak slovenský daňový rezident začne takúto nehnuteľnosť prenajímať, nestačí mu riešiť iba slovenské predpisy. Musí sa riadiť aj chorvátskou legislatívou.
Daň zaplatená v zahraničí ešte nič neuzatvára
Jednou z najčastejších chýb je predstava, že zaplatením dane v zahraničí sa všetky povinnosti automaticky končia. Takýto postup však neplatí vo všetkých prípadoch.
Slovenskí daňoví rezidenti totiž spravidla zdaňujú svoje celosvetové príjmy. To znamená, že príjmy zo zahraničnej nehnuteľnosti uvádzajú aj v slovenskom daňovom priznaní. O to, aby rovnaký príjem nepodliehal zdaneniu dvakrát, sa starajú medzinárodné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.
Odlišná situácia nastáva napríklad v Dubaji. Fyzické osoby tam vo všeobecnosti neplatia daň z príjmov z prenájmu ani z predaja nehnuteľností. Ani v tomto prípade však slovenský daňový rezident nemôže tieto príjmy ignorovať. Pri daňovom priznaní na Slovensku ich musí posudzovať podľa slovenskej legislatívy. Zároveň si môže uplatniť výdavky, ktoré povoľujú slovenské zákony.
Každý štát používa vlastné pravidlá
Odborníci upozorňujú, že pri zahraničných nehnuteľnostiach neexistuje univerzálny návod. Rozhodujúca je krajina, spôsob využívania nehnuteľnosti aj obsah medzinárodnej zmluvy medzi Slovenskom a konkrétnym štátom.Rozdiely sa môžu objaviť pri kúpe, prenájme aj neskoršom predaji.
Práve preto odporúčajú riešiť daňové otázky ešte pred uzatvorením obchodu. Konzultácia s daňovým poradcom môže pomôcť správne nastaviť celý postup už na začiatku. Investor tak získa lepší prehľad o svojich povinnostiach a zníži riziko, že ho po kúpe prekvapia dodatočné náklady alebo administratívne komplikácie.
