Bratislavský trh s novými bytmi vstupuje do obdobia, v ktorom získavajú záujemcovia o bývanie väčší priestor na výber. Na konci tretieho štvrťroka 2026 bolo v ponuke 4 863 novostavieb. Takéto číslo hlavné mesto nezaznamenalo od roku 2017. Vyplýva to z údajov analytickej spoločnosti BENCONT INVESTMENTS.
Za rastúcou ponukou však nezaostávajú len nové developerské projekty. Dôležitú úlohu zohráva aj tempo predaja, ktoré sa už dlhšie výraznejšie nemení. Výsledkom je čoraz väčší rozdiel medzi množstvom dostupných bytov a počtom kupujúcich.
Developeri priniesli stovky ďalších bytov
Len počas troch mesiacov sa ponuka rozšírila o 632 jednotiek, teda približne o 15 %. Na bratislavský trh zároveň vstúpilo 15 nových projektov alebo ďalších etáp už existujúcich projektov.
Najväčší výber nájdete v Bratislave II. Developeri tam ponúkali 1 525 bytov, čo predstavovalo takmer tretinu celého trhu. Bratislava IV evidovala ďalších 1 062 jednotiek. Spoločne tak tieto dva okresy sústreďovali viac než polovicu dostupných novostavieb.
Rast ponuky zatiaľ nepriniesol výraznejšie zdražovanie. Priemerná ponuková cena dosiahla 5 361 eur za meter štvorcový s DPH a medziročne vzrástla iba o 0,4 %. Priemerná celková cena bytu zároveň klesla na 372 091 eur.
Predaju dominujú dvojizbové byty
Od júla do septembra si kupujúcich našlo 664 nových bytov. Za posledných 12 mesiacov dosiahol predaj 2 692 jednotiek. Štvrťročné výsledky sa pritom od leta minulého roka držia približne medzi 600 až 700 bytmi.
Výrazne sa však zmenilo zloženie predaja. Dvojizbové byty tvorili až 52,3 % všetkých predaných novostavieb. Pred rokom ich podiel predstavoval 43,9 %.
Kupujúci zaplatili za predané byty priemerne 5 213 eur za meter štvorcový s DPH. V porovnaní s druhým štvrťrokom cena klesla o 1,7 %, medziročne však zostala vyššia o 7,3 %.
Vyššie náklady komplikujú zlacňovanie
Developeri pritom nemajú veľký priestor na výrazné cenové ústupky. Stavebné práce v auguste medziročne zdraželi o 5,4 % a materiály o 6,9 %. Náklady na výstavbu teda rastú podstatne rýchlejšie než cenníkové ceny nových bytov.
Konkurencia zároveň developerom komplikuje ďalšie zdražovanie. Na trhu sa preto objavujú iné formy zvýhodnenia, napríklad priaznivejšie možnosti financovania alebo časovo obmedzené ponuky vybavenia.
Bratislavské novostavby čaká obdobie stagnácie
Situáciu môžu od roku 2027 ovplyvniť aj nové pravidlá financovania bývania. Kupujúci do 35 rokov budú môcť pri prvom bývaní za určitých podmienok financovať hypotékou až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Naopak, pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti má od júla platiť nižší 70-percentný limit.
Analytik BENCONT INVESTMENTS Rudolf Bruchánik v najbližších štvrťrokoch neočakáva rast cien bratislavských novostavieb, ale skôr ich stagnáciu. Veľká ponuka a konkurencia podľa neho obmedzujú možnosti developerov zdražovať. Časť z nich preto môže prehodnotiť spustenie ďalších etáp či nových projektov.
