Kúpa nehnuteľnosti predstavuje významné finančné rozhodnutie. Ani dôkladná kontrola listu vlastníctva však dnes nemusí kupujúcemu zaručiť, že o svoj nový byt či dom nepríde. Od 1. júla 2027 má nový Občiansky zákonník posilniť ochranu ľudí, ktorí pri kúpe nehnuteľnosti dôverujú údajom v katastri. Téme sa venoval portál Finsider.
Národná rada SR schválila nový Občiansky zákonník 1. októbra 2026. Jedna z jeho zmien sa týka situácií, keď kataster uvádza nesprávneho vlastníka. Nová právna úprava má za určitých podmienok ochrániť kupujúceho, ktorý o chybe nevedel.
Zákon však pred plánovanou účinnosťou ešte čakajú ďalšie legislatívne kroky.
Za nehnuteľnosť zaplatíte, no nemusí vám patriť
Predstavte si, že si kúpite byt od človeka, ktorého kataster uvádza ako vlastníka. Zaplatíte dohodnutú sumu a vybavíte potrebné dokumenty. Neskôr však vyjde najavo, že predávajúci byt v skutočnosti nevlastnil.
Podľa súčasných pravidiel môžete v takomto prípade čeliť strate vlastníckeho práva. Samotná dôvera v údaje katastra totiž spravidla nestačí na to, aby ste nehnuteľnosť platne získali od nevlastníka.
Nový Občiansky zákonník má postavenie kupujúcich zlepšiť. Väčšiu právnu váhu dostanú informácie, ktoré kataster eviduje o vlastníctve.
Rozhodovať bude aj to, čo ste o nehnuteľnosti vedeli
Základnou podmienkou ochrany zostane dobrá viera kupujúceho. Znamená to, že pri kúpe nesmie vedieť o okolnostiach, ktoré spochybňujú vlastníctvo predávajúceho.
Dôležitý bude stav v čase podania návrhu na vklad do katastra. Nestačí preto preveriť nehnuteľnosť iba pri podpise zmluvy.
Na možné komplikácie môžu upozorniť plomby, súdne spory či poznámky o spornom vlastníctve. Pozornosť si zaslúžia aj nezrovnalosti v dokladoch alebo nejasnosti okolo osoby predávajúceho.
Ochrana sa navyše bude týkať odplatného nadobudnutia. Nové pravidlá nevyriešia ani prípadné závažné nedostatky samotnej kúpnej zmluvy.
Väčšie možnosti získajú aj pôvodní vlastníci
Zmeny sa nedotknú iba kupujúcich. Nový zákonník počíta aj s ochranou osôb, ktorých vlastnícke právo kataster nezachytáva správne.
Pôvodný vlastník sa bude môcť obrátiť na súd a upozorniť na spor prostredníctvom zápisu v katastri.
Pri zápise bez právneho dôvodu bude zohrávať úlohu aj dvojmesačná lehota od zistenia problému. Včasný postup môže ovplyvniť ochranu vlastníka voči ďalším kupujúcim.
Čo si skontrolovať pred kúpou nehnuteľnosti?
Nová legislatíva nezbaví záujemcov o bývanie zodpovednosti za preverenie obchodu.
Pred podpisom zmluvy si preto dôkladne prezrite list vlastníctva, ťarchy aj prípadné poznámky. Údaje následne skontrolujte ešte pred podaním návrhu na vklad.
Pri platení kúpnej ceny môže riziko znížiť banková, notárska alebo advokátska úschova. Peniaze tak predávajúci získa až po splnení dohodnutých podmienok.
Od júla 2027 by mal kataster poskytovať kupujúcim silnejšiu právnu istotu. Ani nové pravidlá však nenahradia dôslednú kontrolu dokumentov a právneho stavu nehnuteľnosti.
