Dostupnosť bývania patrí medzi najdiskutovanejšie témy posledných rokov. Ceny bytov ostávajú vysoké a pre mnohé domácnosti je kúpa vlastného bývania čoraz náročnejšia. Národná banka Slovenska preto navrhuje nové opatrenie, ktoré má obmedziť časť investičných nákupov nehnuteľností financovaných hypotékami.
Centrálna banka upozorňuje, že významnú časť kupujúcich tvoria ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť vlastnia. Práve investičné nákupy podľa nej zvyšujú tlak na ceny bytov a môžu prehlbovať problémy s dostupnosťou bývania.
Pri kúpe ďalšieho bytu bude potrebných viac vlastných peňazí
NBS navrhuje zmeniť podmienky financovania pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti. Záujemcovia by po novom mohli získať hypotéku najviac vo výške 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. V súčasnosti banky poskytujú úvery až do výšky 80 percent.
Pre kupujúcich to znamená vyššie nároky na vlastné úspory. Pri byte za 200-tisíc eur by bolo potrebné mať pripravených 60-tisíc eur namiesto súčasných 40-tisíc eur.
Podľa odborníkov sa nové pravidlá dotknú najmä investorov, ktorí stavajú svoju stratégiu na úverovom financovaní. Ľudia s dostatočným kapitálom alebo investori využívajúci iné formy financovania zrejme výraznejšie zmeny nepocítia.
Prázdne byty zostávajú veľkým problémom
Diskusia o bývaní sa často sústreďuje na výstavbu nových bytov. Údaje však naznačujú, že značná časť existujúcich nehnuteľností ostáva bez obyvateľov.
NBS upozornila na desaťtisíce bytov a domov s minimálnou spotrebou elektriny. Takéto nehnuteľnosti sa dajú považovať za dlhodobo nevyužívané. Vo veľkých mestách ich podiel presahuje desať percent.
To otvára otázku, či by dostupnosti bývania nepomohlo aj efektívnejšie využívanie už existujúceho bytového fondu.
Predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros upozorňuje, že nové bytové projekty by nemali prinášať len ďalších vlastníkov, ale aj nových obyvateľov. Podľa neho nestačí stavať nové byty, ak veľká časť existujúcich zostáva prázdna.
Nie všetky investičné byty znižujú dostupnosť bývania
Časť odborníkov upozorňuje, že medzi jednotlivými investormi existujú významné rozdiely. Podľa tajomníka Realitnej únie SR Mojmíra Plavca predstavujú väčší problém byty kúpené za hotovosť, ktoré často slúžia len na uloženie peňazí.
Naopak, vlastníci bytov financovaných hypotékou ich vo väčšine prípadov prenajímajú. Potrebujú totiž splácať úver a hľadajú pravidelný príjem z nájmu. Takéto byty následne rozširujú ponuku nájomného bývania.
Pred zavedením zmien môže dopyt po bytoch vzrásť
Ak NBS nové pravidlá schváli, začnú platiť najskôr v najbližších mesiacoch. Ešte pred ich zavedením však môže nastať opačný efekt, než aký regulátor očakáva.
Mnohí investori sa môžu snažiť vybaviť hypotéku podľa súčasných podmienok. Vyšší počet kupujúcich na trhu by mohol krátkodobo podporiť rast cien bytov. Podobná situácia nastala aj v Českej republike pred zavedením porovnateľnej regulácie.
